大城市买房,一个重要的秘密刚刚被捅破!

来源:楼市参考 2018-12-07 14:10

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随着地产进入新常态,那个躺着都能赚钱的买房时代,已经一去不复返了。未来的房价将由真实的市场需求和价值来接管,而买房也将成为一个技术活。

所以,不管是自住还是投资,每个购房者买之前都必须要想明白一件事,怎样选才能让自己的房子最大限度地保值增值?

近日,研究人员用大数据给出了答案。《美国科学院院刊》在线发表了由中国科学院与悉尼大学、香港大学合作研究的北京地铁刷卡数据分析结果。

经过长达7年的观测,研究人员发现,45分钟的地铁内通勤时间(进站点到出站点的时间)是北京居民可忍受通勤时间的最大阈值。

若小于45分钟,为了更好的就业和居住环境,人们就愿意往外搬,适当延长通勤时间。

若大于45分钟,便超过了居民的忍受极限,人们便会选择缩短通勤时间,向离工作地较近的地方搬。

若算上从家到地铁站和从地铁站到公司的距离,每天单程通勤时间的阀门值约为1个小时。这也是对之前市面上流传的“大城市上班时间1个小时都可以接受”说法,首次给出有力的科学证据。

就像看似随机的股价涨跌最后会成为有规律可循的几何布朗运动一样,“45分钟定律”也在冥冥之中决定着大城市房价的变动。

原因很简单,剥掉货币放水、乱加杠杆、羊群效应等因素干扰,决定一个区域房价和租金水平的来自这个区域买房和租房的真实需求,而需求的背后又反映着居民对这个区域的认可度。

通勤时间,一头连着工作地点,一头连着居住地点,直接反映了一个城市居民的生活节奏、生活轨迹、生活品质等。那么,沿着轨迹,我们就可以看出哪些区域最受他们认可,需求最充足,房价和房租最坚挺。

如研究发现,7年间既不搬家又不换工作的地铁通勤者(应该属于有房一族),通常居住在的地铁站点周边,而这些区域房价均价约为6.9万元/平方米,比北京二手房挂牌均价高出17%。

研究还发现,城市人口流动最大的一类(占样本61%)——升值定居者,也是一直再往地铁站点周边靠拢。

过去7年中,这类人平均换工作2.65次、搬家2.51次,真实地反映了大城市内部居民的高流动性。

其中,两个细节很值得注意。

其一,他们对住房成本的敏感性在逐步降低,倾向于搬迁到住房成本更高的地铁站点周边。这表明这类人的收入实在逐渐增长的,为了便利愿意支付更高的房租。不过,可能暂时还买不起房。

其二,他们的工作地在向新的就业中心聚集。这表明,大城市边缘新兴商务和产业中心很容易被这些有一定收入的中产阶层填满。

因此,我们基本可以得出一结论,以大城市新兴的商务中心为原点,以45分钟地铁通勤距离的房屋,都很有着坚实的购买价值。

除了地铁通勤45分钟规律外,还有一个数据可以成为大城市买房的参考招标——出行半径。

去年,腾讯与企鹅智库联合发布了一个《城市出行半径大数据报告》,指出在工作日,北京居民的平均出行半径为9.3公里,上海为8公里,广州为6.5公里,深圳为7.4公里。(可以理解为直线距离)

笔者以自己的生活经验,倒推了下,9公里的地铁通勤时间大概三四十多分钟左右。基本与此次的研究相吻合。

所以,在大城市买房,基本可以把这两个指标作为选房时的一个重要参考,在上述指标范围内,再进一步考虑教育、商业、公共空间等配套。

如此筛选出的房子才是有着优质基本面的蓝筹股,方能经得起时间和周期的考验。

 

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