新房价格基本涨不动了 接下来买不买房要重点看这个指标

来源:楼市微观察 2018-10-29 13:56

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9月份的70城市数据已经出来好多天了。

有一个城市,想必大家关注到了,西安,新房价格环比上涨6.2%。

这个环比涨幅,应该最近一两年都没在官方数据中见过了,用暴涨来形容,一点都不为过。

而且对于官方的数据,业内有一个约定俗成的换算方式,那就是真实价格还得翻2-3倍。这样算下来是不是更可观?

超过5%的数字,我印象中只在楼市火爆时期见过,比如2015年和2016年。但现在是什么行情,房企融资困难,土地流拍,各种楼盘滞销,老业主堵售楼处……

2016年10月份是个分水岭,从那之后一直到今年,70城的数据越来越虚,比如深圳,连续十几个月房价涨个几块钱十几块钱。

这并不是说数据是假的,而是通过相当高明的算法抹去了棱角。

方法是很多的,比如我们熟知的,某个月网签1000套房子,高价房500套,平价房500套,但为了控制平均价,只给高价房400套的网签量,600套留给平价房。

再比如,在土地拍卖中直接规定未来商品房价格区间。

当然,发商为了利润也是想尽了办法,比如拆分购房合同,装修价格单算。还有的直接减配,以往价格是精装修的,现在直接变成毛坯销售等等。

限价对购房者的影响也非常大。

开发商减配,比如装修偷工减料,引发收房维权。

还有的购房者签了合同但是迟迟不给网签,最后被迫重签合同,房贷成本不断上升。房贷成本上升跟银行有直接关系,却对地方城市形成了不小的压力,各城市网站的留言板经常能看到类似的抱怨,通常都是刚需。

这种压力就好比堰塞湖,只有疏浚这一条路。

最早松口的是广州,这个我们之前也讨论过,广州禁止双合同,放开了网签,购房者实际成本并没有增加多少,其结果是房价更接近市场真实价格,当然也是为了降低影响,数据不再日更。

其实从最近这几个月的70城数据,我们也能发现一些端倪。比如8月份的无锡和徐州,房价分别涨了3.4%和3.3%,7月份的济南房价涨了3.0%。

而西安,从7月份到9月份,房价环比涨幅一路走高,分别是1.2%,3.0%和6.2%。

实际上,从几个月前的调控开始,西安目前的房价已经相当平稳,多位来自西安的购房者也证实了这一点。

那么结果只有一个,我判断是官方有继续脱虚就实的意思。

虽然数据有点扎眼,也有点滞后,但不失为一个好的趋势。

但话又说回来,数据只是数据,总归是滞后的,西安的真实行情其实并未继续涨。

还有上面我提到的徐州,虽然70城数据显示价格还在涨,但实际上已经上涨乏力了。徐州这一轮房价自2016年开始启动,到2017年底,大部分房子的价格基本都翻倍了,目前市场购买力已经相当匮乏,库存也基本没多少了。徐州虽然仍存在不少的投资客,但受限售因素影响,现在进场的投资客,未来要出货也只能亏本。

类似的情况也出现在济南,最近3个月涨幅明显回落,7月份还有3.0%,9月份已经只有1.3%了。

很快西安也会如此,6.2%会是顶点,10月份的数据会往下走。

城市有轮动,房价有明显的波动,比总是徘徊在0%左右要好得多。毕竟,看上去更真实一些。

我们希望的不正是如此吗?

目前,楼市整体情绪仍在调整,基本面不好的城市,要谨慎,跟风就会成为韭菜。

多注意观察二手房的指标,成交量相比成交价更重要,因为它更真实更早出来,成交量趋于稳定的城市,价格也更安全。

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