二线城市土地“高烧” 亏钱了也要拿高价地

来源:经济观察报 2016-05-13 13:32

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一线城市拿不起地,三四线城市不想拿,二线城市——尤其是经济富庶的长三角二线城市——土地市场发起了“高烧”。

综合多家市场研究机构的数据,在刚刚过去的4月份,一线城市几乎无土地成交,二线城市土地出让金轻松突破1100亿元,占比近8成,同比上升280.4%,环比上升38.4%。

其中,合肥、苏州、南京、厦门四个城市表现最为突出,量价齐升,成交土地的平均溢价率均超过100%。

数据也显示,截至5月5日,今年全国前20名土地收入的城市中,北京、上海、杭州跌出三甲,而被二线城市南京、苏州和郑州所取代。

这些大热的二线城市有共通性:这些城市今年的房地产成交普遍火爆,市场预期好,成了开发商的兵家必争之地;库存去化周期都已经降至3个月以内,供需不平衡。

“市场比较好,大家都去抢地;另外一个是资金流向,一线供地少,另外好的二线城市也不多,32个二线城市里面大概有不到三分之一的二线市场是房企觉得有盼头的,因此资金集中流向了这几个城市。这些城市在全国去库存的一盘棋之下,率先发热。”研究员杨科伟分析说。

前几年很多城市的房地产去库存压力非常大,但随着市场好转,现在变成了地方政府趁势加推土地,归根结底还是因为此举可以大大增加土地财政,刘奇洪对经济观察报记者说,刘奇洪在区域经济研究领域颇有建树,他任职于河海大学区域经济研究中心。

“这些城市对房地产的依赖非常大,单靠房地产来带动城镇化进程是不可持续的。城市的产业下滑和房地产的上涨之间的反差特别大。”刘奇洪说。

缺乏产业支撑的地王,恰恰是风险所在。

5月9日,人民日报刊发了一篇题为《开局首季问大势——权威人士谈当前中国经济》的万字长文。这一访谈不仅对中国经济未来的走势定下了L型的基调,也对房地产去库存定下了基调。

“权威人士”强调,树不能长到天上。房子是给人住的,这个定位不能偏离,要通过人的城镇化“去库存”,而不应通过加杠杆“去库存”,逐步完善中央管宏观、地方为主体的差别化调控政策。

民生证券管清友在随后的电话会议中解读称,这是对前期一些地方房地产政策的“拨乱反正”。

二线地热

4月,苏州、南京土地出让收入分达到347.9亿元、147.5亿元,位列全国300城土地出让金排行榜的前两名。

南京共出让5幅土地,有2幅地块溢价率超过160%。

苏州共出让土地29幅,13幅土地溢价率超过100%,其中位于高新区科技城武夷山路北的居住用地溢价率高达318.86%。仅4月7日和8日两天,苏州的土地拍卖累计揽金250.8亿元。这个数字,几乎相当于当地2015年全年土地收入的一半。

合肥的表现同样突出。合肥4月共出让12幅土地,其中位于瑶海区新安江路以南的一幅居住用地,溢价率竟高达380.95%。4月28日,合肥成交了6宗地,揽金113.07亿元,其中五宗地块的楼面价高于10000元/平方米,且溢价率超过280%。当地业内人士表示,合肥历史上仅八宗地块的楼面价高于一万元,此次就占据了五席。

而在此前的3月份,合肥滨湖区一宗地块以总价76.89亿元被文一地产摘得,一举刷新了合肥土地成交总价纪录。

数据显示,4月二线城市成交楼面均价达3007元/平方米,环比涨53%,同比暴涨180%。

这背后,是资金在上述城市的高度聚集。

据统计,标杆房企新增土地建面的61%位于二线城市,其新增土地金额的52%也投向了二线城市。

“对我们来说,最迫切的任务就是拿到地。拿不到地,会立马死掉,拿高价地即便是亏钱了,暂时还能活下去。”一位大型房企投资部的匿名人士对经济观察报表示。

政府趁热推地

在二线房地产市场火热的同时,地方政府也纷纷加大了土地供应。

3月19日,南京市国土资源局发布《南京市2016年经营性用地出让计划》,正式对外公布2016年南京全市计划,公开出让经营性用地700公顷,其中商品住房用地计划供应500公顷,环比去年增长近三成。在4月13日与14日两天,南京国土局一口气推出了19幅地块。

苏州市政府3月18日审议通过的《关于进一步促进房地产市场稳定健康发展的意见》同样要求,要进一步加大普通住宅用地供应,加快土地开发上市,对取得土地满一年未开发的予以书面警示。

按照合肥市的2016年土地供应计划,住宅用地供应7000亩,同比上涨27.27%。5月份,合肥将有26宗地上市,总出让面积1586.12亩,这个土地供应量是2016年以来合肥单月土地供量最大的一个月。

从目前来看,政府增加土地供应的措施并没有缓解紧张的供需矛盾。热门二线城市推出的地块无一例外地遭到哄抢,且伴随着超高的溢价率。

“目前二线城市楼市库存去化较快,开发商资金链盘活、土地储备叫急,因此对于二线城市的优质地块不惜重金补仓。”上海链家市场研究部总监陆骑麟说。

刘奇洪则认为,这背后也不乏地方政府对于土地财政的衡量:“趁热大推土地,因为土地收入对于地方财政的贡献是非常大的。”

无产业支撑的风险

高价地会有市场埋单吗?

在杨科伟看来,这存在一定困难,“尤其是一些二线城市的价格承受的天花板还是存在的,不是你卖多少价格市场都愿意买。一部分需求近期也被提前透支了。”

中央政府同样敲起了警钟。《人民日报》对“权威人士”的访问中提到,应恢复房地产市场正常运行,去掉一些不合时宜的行政手段是必要的,但假如搞大力度刺激,必然制造泡沫,这个教训必须汲取。

“这也是在告诉地方政府,地方财政不能严重依赖房地产。”刘奇洪说。

在他看来,对于部分二线城市来说,房价上涨和土地交易的火爆,并不能掩盖其实体经济严重下滑的尴尬事实。

以苏州为例,“钢铁业产能过剩、制造业下滑、IT产业西移,当地财税压力非常大,利用靠近上海且一线城市房价上涨对周边城市的带动优势,趁机把前几年的需求一下子释放出来。我个人感觉是不可持续的。盲目依靠房地产,只会带来竞争力的下降。”

刘奇洪表示,苏州的高地价之所以存在风险,既是缺乏产业支撑,也有区位和行政规划的原因:苏南地区的中心城市与所辖县市区域“错位”,苏州中心城区不是所有苏州人(行政管辖意义上)的中心城区,在买房行为上,昆山、太仓、张家港等地居民不会去苏州主城区买房。

各方面数据显示,苏州市场已经有略微回调的趋势。据统计,5月第一周,苏州住宅成交量跌破千套,为864套,环比下降805套,降幅达到了48.23%。

种种信息显示,二线城市地方政府收紧调控是大势所趋,尤其是要抑制过热的土地市场。

5月10日,南京地产圈热传了一则关于土地政策的消息:南京超过5万平方米的地块在出让时,一旦超过45%的溢价幅度,将直接配建保障房面积。南京市国土局相关人员表示,这项新规属实,但具体执行时间未定。

南京林业大学城市与房产研究中心主任孟祥远对经济观察报表示,此举是在给开发商戴上紧箍咒:“加码对土地市场的调控,让土地成交回归理性。”返回泰州365淘房>>

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